Адам ипотека алғанда көбіне сол алып жатқан үйін банкке кепілге қоюы тиіс. Дәл осы кезде көптеген сұрақтар туындап жатады. Әсіресе, көп жағдайда сатушының өз үйін бағалап отырған сомасы мен банктің бағалауы сәйкес келмейді. Оған дайын болу керек.
Кепілзатты бағалау – ипотекадағы шешуші сәттердің бірі. Дәл осы жерде «үйдегі ойды түздегі нарық бұзады» демекші, күтпеген жағымсыз жайттарға тап бола бастайсыз. Басында есептеген жоспарларыңыз бұзылайын деп тұр. Себеп?
Көптеген азаматтар банк өзі ойлаған соманы береді деп күтіп отырғанда, кепілзатты бағалау қортындысынан кейін банк одан төмен соманы ұсынуы мүмкін. Бұл тәуелсіз бағалаушының бағалау актісіне және банктың өзі жүргізген бағалауға байланысты. Сатушы бағаны жоғары қойса, тәуелсіз бағалаушы кепілзатты одан төмендеу, ал банк тым төмен бағаласа, онда ипотека сомасы сатушының қойған бағасына жетпей қалады.
Нақты мысалдармен есептеп көрейік
Мысалы, сіз 10 миллион теңгеге пәтер сатып алмақсыз. Оның ішінде 2 миллион теңге — сіз беретін алғашқы жарна (тұрғын үй құнының 20% -ы). Сіз банк 8 миллион теңге береді деп күтесіз. Бірақ егер пәтер 10 миллион теңгеге емес, айталық, 9,5 миллион теңгеге бағаланса ше? Онда банк сізге небәрі 7,6 миллион теңге көлеміндегі соманы несие ретінде бере алады.
Бұл жағдайда сіздің алғашқы жарнаңыз 1,9 млн теңге болмақ. Ал сатушыға несиеден бөлек қалтаңыздан 500 мың теңге төлеуге тура келеді.
Бағалау критерийлері
Жалпы банк кепілзатты бағалағанда неге сүйенеді? Банк үшін ақпараттың үш көзі бар:
- Сатушы қойған баға
- Тәуелсіз бағалаушының актісі
- Банк бағалаушысының бағасы
Банк осы үшеуінің ең төмен бағасын таңдап алады.
Мысалы, сатушы үйді 10 миллион теңгеге, тәуелсіз бағалаушы 9 миллион теңгеге, ал банктегі бағалау бөлімінің қызметкері осы кепілзатты 8,5 миллион теңгеге бағалады дейік. Осы кезде банк ең төменгі мәнді таңдайды. Демек банк кепілзатты 8,5 миллион теңгеге бағалайды және тиісінше сізге тек оның 80 пайызын, яғни 6,8 миллион теңге ұсынатын болады.
Осы қағидаларды әсіресе Қазақстандағы ең танымал ипотека «7-20-25» және бастапқы үймен қатар қолданыста болған үйлерге де ипотека беретін, сондай-ақ тіпті салынып жатқан үйді алуға мүмкіндік беріп отырған «Баспана Хит» бағдарламасы аясында несие рәсімдеп жатқан кезде ескеріңіздер.
Бүгінгі кеңесім сіздер үшін пайдалы болды деп ойлаймын.
