В последнее время в Казахстане часто обсуждают тему доступности жилья. Одни уверяют, что новые программы жилья делают его доступным, другие – доказывают обратное. Согласитесь, что любой спор должен начинаться с того, что все стороны должны иметь единые понятия и определения предмета дискуссии. Поэтому давайте разберемся, что такое доступное жилье.
Доступное жилье – определение
Доступность жилья формируется из комплекса взаимодополняющих факторов: спроса на жилье, его количества и финансовых возможностей людей купить это жилье.
Спрос на доступное жилье складывается из желания человека иметь «крышу над головой», его возраста, предпочтений, вкусов и дохода.
Количество доступного жилья на рынке зависит от готовности застройщиков строить такое жилье. При этом строительные компании перед тем как строить, изучают потребность людей и их возможности купить это жилье, стоимость строительства, ресурсы, производительность и прочее. Если застройщики понимают, что спрос высок, то они начинают финансировать строительство доступного жилья, в том числе обращаясь в банки за получением заемных средств.
Что же касается финансовых возможностей людей приобретать у застройщиков жилье, одним из механизмов является — доступная ипотека. Долгое время, а точнее с 2008 по 2018 год, ставки кредитования коммерческих банков по ипотеке были недоступными широкому кругу работающих казахстанцев. Ставки кредитования доходили до 14-15 % годовых, срок – до 15 лет, а первоначальный взнос составлял как минимум 30% от стоимости жилья. Не каждый гражданин Казахстана мог потянуть такую ипотеку.
Чтобы дать людям новые финансовые возможности для приобретения жилья в 2018 году государство разработало жилищную программу «7-20-25». Она позволила снизить минимальный первоначальный взнос до 20%, ставку кредитования до 7% и увеличить срок кредитования до 25 лет. Таким образом, это позволило копить на первоначальный взнос меньшую сумму и сделать меньше ежемесячные платежи.
Для чего нужна программа 7-20-25
Государственная ипотечная программа не только осуществила снижение ставки кредитования, первоначального взноса и срока кредитования, а, главное, оживила целые сектора экономики.
Во-первых, стало строится больше жилья эконом-класса по всему Казахстану. А это в свою очередь увеличило количество рабочих мест в самом строительстве, сделало активным рынок подрядных организаций, занимающихся поставками сырья, материалов и пр. Банки стали предоставлять больше финансовых услуг для строительных компаний и их поставщиков.
Во-вторых, государство применило грамотный подход к снижению ипотечных ставок без использования бюджетных средств, основанный на рыночных механизмах. Для этого был создан финансовый институт, ныне именуемый «Казахстанский фонд устойчивости», который стимулирует банки второго уровня выдавать займы по сниженным ставкам и опосредованно развивать фондовый рынок Казахстана.
Если же рассматривать доступность жилья с точки зрения объема проданных ипотечных кредитов, то мы видим, что оно резко увеличилось за последние 2 года. А значит условия ипотечных программ являются для большинства людей доступными, что подтверждают цифры. С момента запуска программ «7-20-25» наблюдается ежемесячный общий рост объемов выдачи ипотечных займов банками второго уровня.
Будут ли расти цены на жилье в 2020 году
В условия программы «7-20-25», еще на стадии их разработки, были заложены ограничения в стоимости жилья — 25 млн тенге в городах Нур-Султан, Алматы, Актау, Атырау, Шымкент и 15 млн тенге в остальных городах Казахстана. Это было сделано с целью недопущения роста цены на недвижимость, а также предотвращения риска «надувания ипотечного пузыря» в будущем и не повторения событий в период с 2006 по 2007 годы (бурного роста выдачи ипотечных займов, и последовавшим за ним резкий рост цен на недвижимость). Ограничение в стоимости жилья является ориентиром, что это и есть баланс цены за квартиру эконом-класса, которая должна устраивать как покупателя, так и продавца. Также эта цена является ориентиром для поставщиков и производителей строительных материалов, с целью недопущения роста стоимости их продукции.
При этом стоит отметить, что даже при том, что с момента запуска программы «7-20-25» более 12 000 казахстанцев купили у застройщиков, все равно рынок не насыщен — спрос на квартиры эконом-класса гораздо выше, чем предложений. Поэтому в течение ближайших лет, как прогнозируется, произойдет увеличение предложений по строительству жилья по программе «7-20-25». И те строительные компании, кто быстрее сможет понять этот тренд, сориентироваться, подготовить эскизные проекты и соответствующую документацию и начать строительство, те и первыми попадут на этот выгодный сегмент строительного рынка.
Что же касается дальнейшего возможного роста цен на недвижимость, то скачкообразного роста цен не должно произойти. Как показывают исследования, увеличение цены за 1 квадратный метр будет находится в диапазоне 7%, если не произойдут фундаментальные изменения по макроэкономическим показателям.
