Пәтер табу және сатып алу. Осы операциялар қалай жүзеге асады?

Баспана алу, баспаналы болу – адам өміріндегі маңызды қадамдардың бірі.

Әсіресе, егер бұған дейін сіз баспана сатып алып көрмеген болсаңыз, яғни осы жерде тәжірибеңіз болмаса күмән мен күдіктің астында қаларыңыз сөзсіз. Көп азаматтарға бұл өте қиын, әрі қауіпті операция болып елестейді. Сондықтан, біз осы мәселені тарқатып айтқымыз келді.

Пәтерді қайдан табамыз?

Бұл жерде нақты стандарт жоқ. Пәтерді сіз 90% жағдайда нарықтан – яғни сатушылар берген жарнаманың, ашық ақпараттың негізінде табасыз. Одан бөлек, туған-туыс, дос-жаран, таныстарынан баспана сатып алатын жағдай кездеседі. Бұл ішкі коммуникацияның, яғни өзара сарафонды радионың арқасында мүмкін болады. Қазақстанда пәтер табуды, сату мен сатып алуды жеңілдететін, яғни хабарландыру орналастыратын арнайы сайттар бар. Солар арқылы ақпарат іздей аласыз.

Бұл жерде, алдымен сіз өзіңізге ұнаған, қолайлы деген нысандарды таңдап, олардың сілтемесін, телефон нөмірін бір жерге жазып қойыңыз. Артынан солардың барлығына хабарласып шығуыңыз керек. Себебі, пәтер сатылып кетуі мүмкін. Бағасы жарнамадағыдай болмай шығуы ғажап емес. Осы ньюанстардың барлығы ескерілуі тиіс. Сонымен бірге, дәл осы нарықта алаяқтардың өте көп екенін де ескеріңіз.

Пәтерді бастапқы нарықтан да, қайталама нарықтан да сатып алуға болады. Бастапқы дегеніміз – сіз бірінші қожайыны болатын үй. Көп жағдайда — бұл жаңа салынған үйлер. Сіз оны не құрылыс компаниясынан, немесе олар сатуды сеніп тапсырған өкіл компаниядан сатып аласыз. Яғни, тараптар бойынша, сіз жеке тұлға, ал сатушы заңды тұлға болады. Көбінесе пәтерлер қайталама нарықта сатылады. Ол дегеніміз қолданыста болған үйлер. Оны жеке тұлға, бір сөзбен айтқанда пәтердің иесі сатады. Екі жеке тұлға арасында сату-сатып алу шарты жасалады.

Ақысын өтеу бойынша пәтерді сатып алудың көп таралған үш түрі бар: қолма-қол ақшаға сатып алу, ипотекаға алу және бөліп төлеуге сатып алу

1. Қолма-қол ақшаға сатып алу

Аты айтып тұрғандай, ешқандай қарызсыз толық келісілген соманы сіз сатушыға бересіз. Осы жерде, қауіпсіздік мақсатында ақшаны сатушыға банкнот түрінде емес, банк арқылы оның шотына аударуға кеңес береміз. Үлкен ақша қолыңызда болса тонау, тағы басқа да қылмыстық әрекеттер орын алуы мүмкін екенін ескеріңіз. Сонымен бірге, егер ақшаны төлеуіңіз нотариус арқылы жүрмесе, сатушы сізді ақшасын бермеді деп айыптауы мүмкін. Банктік аударым арқылы соманың аударылғанын оңай анықтауға және дәлелдеуге болады.

2. Ипотека

Бұл жерде банк сізге ипотекалық қарыз береді. Алғашқы жарнасын сіз төлейсіз. Ал сатушыға ақшаны сіз ипотека алған банк шот арқылы аударады. Сіздің қалған барлық іс-әрекеттеріңіз банкпен арада жасалады.

Қазақстанда ипотекалық бағдарламалар аз емес. Оның ішінде ең халыққа танымалы және тиімдісі – «7-20-25» ипотекасы. Ол бойынша несие төмен 7 пайыздық мөлшерлемемен (ЖТСМ — 7,2%) беріледі. Бастапқы жарна мөлшері тұрғын үй құнының 20% және одан жоғары мөлшерінде белгіленген. Астана, Алматы (шекаралас аймақтарды қоса алғанда), Ақтау, Атырау, Шымкент қалалары үшін тұрғын үйдің ең жоғарғы құны 25 млн теңге, Қарағанды, Түркістан қалалары үшін 20 млн теңге және басқа өңірлер үшін 15 млн теңге болып бекітілген. Ипотека мерзімі 25 жылға дейін. Бір тиімдісі, қарыз алушыдан қарызды беру және қызмет көрсету үшін комиссия алынбайды. Ал қажет болған кезде банк кепіл мүлкін және қарыз алушының өмірін сақтандыруды өз есебінен жүзеге асырады.

3. Бөліп төлеу (рассрочка)

Көбіне құрылыс компаниялары түрлі акциялар ұйымдастырып, пәтерді сату мақсатында оған бөліп төлеуді қарастырады. Оның тиімді жері – үстеме пайыз жоқ. Бірақ оның мерзімі өте қысқа, сондықтан айына үлкен сомалар төлеуге тура келеді. Ақшаны сіз компанияның есепшотына банктік аударым жасау арқылы, немесе оның кассасына қолма-қол төлеу арқылы құйып отырасыз.

Ең бастысы, сіз сатылып жатқан үйдің құжаттары дұрыс екендігіне, оны шынымен иесі сатып жатқанына көз жеткізуіңіз тиіс.

Cондықтан, тексеру шараларын жүргізу керек. Құқық орнататын құжаттардың кең көлемін қарастырайық. Мүлікке меншік құқығын орнататын құжаттар мынадай болуы мүмкін:

• сатып алу-сату шарты (егер жылжымайтын мүлік сатып алу арқылы алынған болса);
• айырбас шарты (егер жылжымайтын мүлік сатып алынды алмасу);
• сыйға тарту келісім-шарты (егер жылжымайтын мүлік сыйланса);
• өмір бойы күтіп ұстау шартымен келісім;
• жекешелендіру туралы шарт (жылжымайтын мүлік жекешелендіру);
• пайдалануға қабылдау туралы акті (егер тіркеледі, жаңадан салынған немесе жөндеуден өткен/қайта пландалған объект);
• сауда-саттықтан сатып алу туралы жария акт;
• ортақ мүліктегі үлесіне (ерлi-зайыптылардың қоса алғанда) меншік құқығы туралы куәлік (жұбайы немесе басқа тең иелері өз акцияларының көлемін нотариуста анықтаған жағдайда);
• меншік құқығын растайтын заңды күшіне енген сот шешімінің көшірмесі (мүлкін бөлу, соттар арқылы меншік құқығын тану қоса алғанда);
• заттай борышкердің мүлкін беру туралы сот орындаушысы шешім (сатып алу құқығын жоғалту жағдайларда);
• мүлкін бөлу туралы келісім (иелері ерікті бөлімін жасаған жағдайда);
• неке келісім-шарты (ерлі-зайыптылар онда меншік құқығын анықтаған жағдайда);
• мұрагерлік құқығы туралы куәлік (мүлік мұра арқылы тиесілі болса);
• ассоциация туралы меморандумға және сіз заңды тұлғаның жарғылық капиталына салым ретінде жасауға қабылдау және беру актісі;
• құрылтай заңды тұлғаның құжаттарын немесе сот органы уәкілетті заңды тұлға немесе орган меншiк иесi уәкiлдiк берген, немесе құрылтайшылар (қатысушылар) немесе органның мүлкінің меншік иесі шешімі, сондай-ақ осы шешімімен бөлу балансы немесе актісі бекітілді (заңды тұлғаны қайта ұйымдастыру жағдайда);
• сауда нәтижелері, конкурстар, аукциондар, мемлекеттік мүлікті тікелей мақсатты сату келісім-шарттар мен сияқты, сондай-ақ мүлікті сату немесе осы хаттамаларды кез келген негізінде жасалған келісім-шарттың шарт;
• әкімінің, жер сату шартының шешімі.

Бұл тізімде кең тараған құжаттар түрі көрсетілген. Құқық орнататын құжат сіздің өңіріңіздің Әділет департаментінде тіркеліп және тиісті жазууы болуы тиіс. Мүлікке меншік құқығы уәкілетті органда тіркеу сәтінен басталады.