Если кто помнит, про долевое строительство мы начали кое-что узнавать начиная с 2004 года. Конечно, тогда цена на нефть была высокой, экономика росла высокими темпами и отрасль жилищного строительства вдруг стала самой модной. Строительные компании росли как грибы после дождя. Но итоги тех лет разочаровли очень много людей. Из долевого строительства раздулся огромный мыльный пузырь. И он лопнул с началом мирового экономического кризиса, оставляя за собой многочисленные недостроенные каркасы высоток, свыше 10 тысяч обманутых дольщиков, тысячи уголовных дел о мошенничестве, сотни запросов в Интерпол на поиск сбежавших казахстанских бизнесменов-строителей. С 2007 года и до наших дней государство потратило миллиарды тенге для решения проблем обманутых дольщиков и завершение строительства долгостроев. Пришлось использовать средства Нацфонд. На сегодня мы видим, что долевое строительство в Казахстане опять набирает обороты. И поэтому, хотим, чтобы как можно больше людей знали о возможных подводных камнях рынка долевого строительства.
Что такое долевое строительство?
У долевого строительства механизм прост. Будущие покупатели жилья сами финансируют строительство. Обычно строительная компания начинает строить объект (либо просто планировать строительство) и через рекламные инструменты привлекает средства будущих покупателей жилья. Как правило, строители требует внести не менее половину суммы стоимости жилья, а остальную часть равномерно распределяют до планируемого срока завершения строительства. В среднем это 1-2 года. После полной оплаты дольщик считается выполнившим свои обязательства перед строительной компанией. Строительная компания в свою очередь должна завершить строительство, сдать жилье в эксплуатацию, оформить необходимые документы и на основании акта приема-передач передать жилье дольщику в том виде, в какой она оговорена в договоре. Это может быть черновой, пред чистовой или чистовой вариант отделки жилья.
А вот, согласно Закону Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 апреля 2016 года, долевое участие в жилищном строительстве — это отношения сторон, основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве. Простыми словами — вы платите деньги, а вам строят и передают жилье.
Преимущества и недостатки долевого строительства в Казахстане
В целом, на мой взгляд это очень рисковая и опасная для граждан отрасль. Для государства в том числе. Один незавершенный объект может породить сотни обманутых дольщиков, привести к локальному социальному взрыву. Потому как риск мошенничества, остановки строительства, банкротства строительной компании очень высок. Поэтому в рамках самых популярных ипотечных программах «7-20-25» и «Баспана Хит» строго запрещено кредитование покупки жилья в незавершенных объектах. Этому есть объяснение. Прежде всего, государство уделяет особое внимание финансовой безопасности граждан, защите от мошенничества. Власти видели, чем закончился бум долевого строительства, и никто этот печальный опыт повторять не хочет. Поэтому, если вы хотите получить ипотечный кредит, выбранное вами жилье должно иметь соответствующие документы.
А есть ли преимущества у долевого строительства?
На мой взгляд, преимущество только в цене. В настоящее время на рынке сложились довольные высокие цены за квадратные метры. По словам экспертов рынка, долевое строительство позволяет купить квартиру на 20-30% дешевле рыночной цены. И это как повезет. Возможность выгоды сопровождается большим риском и нужно быть готовым к различным неприятным сюрпризам, которые могут возникнуть.
Как можно участвовать в долевом строительстве?
Мой ответ один. Придерживайтесь только законных путей. Именно так вы можете юридически обезопасить себя от финансовых потерь. На сегодня существует только один документ, регулирующий взаимоотношения покупателя и продавца на этапе строительства жилья. Это Закон «О долевом участии в жилищном строительстве».
Согласно закону, строительные компании могут привлекать средства дольщиков только по трем механизмам.
Первое: если объект имеет гарантию Фонда гарантирования жилищного строительства (имейте ввиду, что Фонд переживает этап слияния с единым оператором жилищного строительства и скоро может поменять свое наименование);
Второе: если в проекте строительства участвует банк второго уровня;
Третье: если возведен каркас жилого здания и получено разрешение акимата.
Имейте ввиду, что во всех случаях вы должны заключать с застройщиком именно договор долевого участия. Договор обязательно должен пройти регистрацию в акимате. Любой другой договор, который предлагают заключить потенциальному дольщику, незаконен. В этом случае нужно понимать, что все существующие риски возлагаются на самого покупателя и никто не будет гарантировать возврат средств.
По данным Комитета по делам строительства Министерства национальной экономики, сегодня на рынке работают порядка 7 тысяч строительных компаний. Никто не даст гарантию, что все они одинаково честны и ответственны. Поэтому, долевое строительство является тем местом, где лучше всего работает принцип «Семь раз измерь, один раз отрежь». Надеюсь теперь вы знаете все о подводных камнях долевого строительства в Казахстане.
